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共有权纠纷

　　【案情】甲男乙女离婚，法院判决甲的房产归女儿丙、儿子丁共有。但是并未析产，也未办理过户手续。后来，乙和丁私自将房屋出售，未通知丙，也没有给丙相应房款，丙能否主张权利?现在的购房人戊知道房屋的共有情况，要承担责任吗?

　　【答复】依照判决，该房屋属于丙丁共有。丁未经丙的同意，擅自将房屋出售，侵犯了丙的共有权。对于共有房屋的出售，必须征得共有权人的同意，否则，共有权人可区别情况主张权利。基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。丙不能主张合同无效，只能要求返还房款、赔偿损失;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，共有权人可主张买卖合同无效。

　　【解析】所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的“平等所有权”，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。

　　最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

　　由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。